怎樣做好房地產業(yè)務

 

——了解房地產基本概念   掌握合同簽訂技巧

 

 

隨著我國經濟的蓬勃發(fā)展，房地產業(yè)務和問題逐漸增多。為了適應市場經濟的發(fā)展和我國返回關貿總協(xié)定的需要，必須對照房地產領域中的一些基本問題，并以法律和政策的方式加以規(guī)范。房地產涉及到許多法律概念，不清楚這些概念，在做具體業(yè)務時，就很難做出正確的判斷，甚至造成經濟損失。

一、弄清房地產產權與所有權

產權是一種能形成增值的財產權利，其使用周期較長，產權一般要經過法定登記方為有效。在當代社會中，產權通常表明一定的社會經濟關系的結構。產權一詞在使用上往往表明財產處于交換或轉讓過程中的財產歸屬。

所有權作為一種法律術語，它側重強調財產的最終歸屬。所有權標志著人與人之間財產的靜態(tài)劃分，非所有人對擁有所有權歸屬者有著不作為的義務。除非法律上有限制，所有人可隨意處理自己的所有權。無疑，合法的所有權是財產轉讓的前提。所有權人對其財產的權利包括以下內容：占有權、使用權、收益權、處分權。

在我國房地產領域中活動，搞清所有權與產權的劃分，具有較大的實際意義。在我國，房地產產權是對房產的所有權，房地產所有人對地產（諸如宅基地、院落、院墻等所占土地）只擁有使用權。因而，在我國，房地產產權不等于房地產所有權，它不是完整意義上的所有權。在談到房地產產權時，通常是指地上建筑物的所有權和土地的使用權。由于二者在自然屬性上是互相依存、不可分割的，故習慣上把二者統(tǒng)稱為房地產產權。

我們在賣標準廠房、公寓、辦公樓等建筑物時，就標志著房地產產權轉移給了買方。買方就獲得了該建筑物的所有權及其項下的土地使用權。買方就成了該房地產的產權人。

二、如何做房地產的買賣

房地產買賣即房地產產權的轉移。房地產買賣合同必須載明的條款主要有：

①  合同買賣雙方當事人；

②  建筑物坐落地塊、面積、位置、界址等；

③  房產所有權的過戶；

④  土地的使用面積、使用年限及土地使用證過戶；

⑤  建筑物價格、支付日期及支付方式；

⑥  當事人雙方的權利及義務；

⑦  違約責任等。

從買方的角度，在對合同上述條款的擬制、談判及簽訂時，應注意下列主要問題：

在合同的第一條中，必須對當事人的主體資格、權利能力進行審查。所謂主體資格，是指賣方是否具有合法的經營范圍。從而使其賣出的房地產手續(xù)合法。另外，賣方對所賣出的房產是否擁有出讓的權利，亦即對合同項下房產的處置權是否合法。

在合同第二條中，必須寫得詳盡、清楚、準確，以便對該房產進行調查核實，看其所有人或產權人以及產權標的物的狀態(tài)是否合乎購買意圖。此條款應列出諸如建筑物草圖等資料作為合同附件。

第三條應注意要求賣方將表明其擁有合同項下標的物的所有權文件作為附件列在合同后，并要求賣方擔保其所有權無瑕疵。

第四條、第五條應注意土地使用的政府批件的審查，看其土地批準的種類，即看其土地用途是屬哪類。

三、房地產規(guī)范化亟待實現(xiàn)

從房地產賣方角度出發(fā)，或為了便于吸收外資進入我國房地產市場進行投資我們必須將上述法律問題搞清楚。

目前外商進入我國房地產市場時常感到頭痛的是，市場行為極不規(guī)范，法律、概念混亂較大，政府的透明度較差，外商在承擔土地使用費、繳納房地產稅等方面比內商的經濟負擔更大。而且由于內商經營房地產常以實物地租等方式合作開發(fā)房地產，使外商感到在我國房地產市場競爭前提極不平等，更談不上國民待遇了。再加上各地開發(fā)區(qū)土地政策多如牛毛，國內房地產政策的統(tǒng)一性較差，更使外商目不睱接、舉棋不定了。

所有這些，都是不合乎關貿總協(xié)定的要求和這方面的國際慣例的，都應當在我國全局的范圍內加以統(tǒng)籌解決，否則，真正有意投資者反而不會來，那些規(guī)避我國比較混雜的房地產法律，將房地產炒來炒去的外商反而不當獲利。

為吸引外商投資和進入我國房地產，使我國房地產迅速規(guī)范化，從而成為我國返關的推動因素，必須切實解決以上問題。

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