房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)及短期和長期債務(wù)的比例
作者:張健 46
公司的資本結(jié)構(gòu)中,債務(wù)應(yīng)該占有一定的比例。債務(wù)過高會增加公司的流動性和破產(chǎn)風(fēng)險;債務(wù)過低則表明資金運用效率偏低。因此,在保證公司財務(wù)穩(wěn)健的情況下,根據(jù)公司的類型選擇不同比例的公司債券發(fā)行,有利于公司財務(wù)杠桿的良好運用,從而能為公司股東謀求收益最大化。
譬如根據(jù)統(tǒng)計,到2008年末兩市100多家上市房地產(chǎn)公司平均資本負(fù)債率近60%,有些公司最高的資產(chǎn)負(fù)債率超過90%,這就相當(dāng)于這家公司100塊錢資產(chǎn)中有90塊(或以上)錢是從外面借來的。在統(tǒng)計數(shù)據(jù)的公司中,近50%的公司資產(chǎn)負(fù)債率在50%以上;其中不少公司負(fù)債率在70%以上。
我國房地產(chǎn)公司的負(fù)債中,流動負(fù)債占了大頭。流動負(fù)債是指將在1年(含1年)或者超過1年的一個營業(yè)周期內(nèi)償還的債務(wù),這一部分的比重越大,公司在短期內(nèi)的資金償還壓力也就比較大。
對資產(chǎn)負(fù)債率,業(yè)界向來認(rèn)為,房地產(chǎn)股的資產(chǎn)負(fù)債率超過70%是非常危險的境況,如參照房地產(chǎn)業(yè)相對成熟發(fā)達(dá)的香港市場,此安全比例應(yīng)在20%左右或以下。
房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期往往歷經(jīng)數(shù)年,但目前房地產(chǎn)開發(fā)公司往往存在短貸較多,長貸缺乏,甚至短貸長投現(xiàn)象,融資結(jié)構(gòu)非常不合理。多年來房地產(chǎn)公司嚴(yán)重依賴銀行貸款,受信貸政策對房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響大;同時銀行貸款時間較短,最長也就是一個項目的周期3-4年,這將使很多開發(fā)商緊繃的資金鏈經(jīng)受不住政策變動的沖擊。
從公司財務(wù)角度分析,長期債務(wù)是公司穩(wěn)定的融資來源。對使用長期債務(wù)的公司而言,短期內(nèi)不會面臨流動性不足的危險,而且,由于資金使用期限相對較長,公司可以根據(jù)自身的發(fā)展將資金投入到新的項目中,或購置固定資產(chǎn)或進(jìn)行運營資金的補充。相對而言,短期負(fù)債的資金較容易獲得,資金成本要比長期資金低。然而,由于期限短,公司必須頻繁安排還本付息事宜,這會對公司形成壓力,影響其正常運作以及價值目標(biāo)的實現(xiàn)。一旦短期資金周轉(zhuǎn)困難,就會有違約可能,導(dǎo)致公司信用度下降。我國房地產(chǎn)公司的債務(wù)一般都為短期債務(wù)融資,短期債務(wù)中主要是銀行貸款,但通過資本市場以債券方式進(jìn)行融資所占的比重很小,尤其是公司債券融資只有個別。
目前,原則上只要滿足4證齊全和投資額完成35%等要求(注:現(xiàn)在普通商品房的開發(fā)達(dá)到20%或以上就可以了),銀行都會發(fā)放開發(fā)貸款,但總體講開發(fā)貸款也屬于較短期的;而許多房地產(chǎn)公司對中長期資金的需求量更大,而長期性直接融資產(chǎn)品可以有效改善企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)。
我國2007年下半年以來試點的公司債券可以為房地產(chǎn)公司提供了較為穩(wěn)定的資金來源,有利于降低,減少對信貸融資的依賴,從而改善房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。雖然現(xiàn)在的試點階段公司主要針對大型房地產(chǎn)上市公司,且國家宏觀調(diào)控時期,但債券發(fā)展前途光明,譬如2009年5月初國家發(fā)展和改革委核準(zhǔn)重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司發(fā)行2009年公司債券14億元,該債券為期7年,債券在存續(xù)期內(nèi)前5年票面年利率為6.7%。
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