中國房價會大跌嗎?
作者:杪楚 102
按照目前的價格水平,中國城市房地產(chǎn)實際價格下降確實已經(jīng)是“禿子頭上的虱子”,勢在必然。再繼續(xù)鼓吹房價大漲,就成了掩耳盜鈴。從一線城市數(shù)據(jù)來看,房價/收入的比率已接近20,房價/月租金的比率已接近300,有效需求——即有購買能力的需求,已經(jīng)遠遠跟不上供給總量。至于投資性需求,且不論國家政策在這方面的壓迫態(tài)勢,單從純粹的經(jīng)濟邏輯來講,投資性需求最終也必須得到自住需求的支持——因為不論是轉(zhuǎn)手還是出租,地產(chǎn)投資客都需要找到下家才能套現(xiàn)。
但值得重點強調(diào)的是,首先,前述所指必然下降的是房地產(chǎn)的“實際”價格,其“名義”價格的下降幅度將會小很多。從國際經(jīng)驗來看,房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)下調(diào)最普遍的情況,是房地產(chǎn)名義價格的上漲顯著慢于其他消費品價格的上漲,使得房地產(chǎn)實際價格發(fā)生相對回落,從而實現(xiàn)向其合理價格的回歸。簡單地說,在房價基本不變,黃瓜卻變成10塊錢一根的時候,相對于黃瓜,房價就在下跌了。相比之下,房地產(chǎn)名義價格出現(xiàn)絕對下降的情況,則很少見。
其次,價格調(diào)整的過程會比較漫長,不太可能出現(xiàn)“崩盤”這樣激烈的形式。類比根據(jù)國際經(jīng)驗,如果中國房地產(chǎn)的實際價格將下跌30%,那么這個過程大概會持續(xù)4到5年。
同時,也有歷史數(shù)據(jù)表明,當股市和房市共同經(jīng)歷“繁榮 --- 蕭條”循環(huán)的時候,房市通常滯后股市2年左右見頂。如果中國A股市場在2007年中期已經(jīng)見頂,那么房地產(chǎn)價格可能從2009年開始下降。假設(shè)2009-2013年中國的通貨膨脹平均水平在3%左右,這意味著在2009-2013年間,房地產(chǎn)名義價格每年下跌僅僅為5.5%。
以上計算可以作為一個幫助理解中國房地產(chǎn)價格趨勢的思考框架。在現(xiàn)實中,房地產(chǎn)價格的調(diào)整并不是線性的——尤其是在泡沫比較大的時候,往往牛熊轉(zhuǎn)折的第一年跌幅最大。對于切實需要買房的人而言,也許并沒有可能、也不需要等到房價最終觸底。
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