王石成了中國樓市的巴菲特?

 作者:吳定平    137

 2007年的中國樓市注定充滿戲劇色彩,房價在一片火爆熱炒之后,突然遭遇寒潮,成交量萎縮,市場低迷,觀望氣氛濃厚。而在這場僵局之中,又以王石的舉動最為引人注目。他先是坦言樓市拐點已顯,后是率先下調(diào)房價,從廣州到上海,從成都到北京,一路席卷而來,大有山雨欲來風滿樓之勢。

  王石為什么要降價?有多種說法,如清理門戶、勇于擔當社會責任說等。不過,在眾多說法之中,我比較認可兩點:宏觀調(diào)控說和商業(yè)營銷說。

  樓市之所以遭遇寒潮,政府的宏觀調(diào)控無疑是關鍵。一方面,已出臺的系列調(diào)控措施確已得到貫徹實施,有效遏制了投資或投機炒作市場;另一方面,宏觀調(diào)控政策持續(xù)出臺,彰顯了政府調(diào)控房價的決心,也增強了民眾靜候政策效力的信心,同時還使開發(fā)商的投資熱情有所降溫,如施行從緊的貨幣政策,收取土地增值稅等,無不助長市場的觀望氣氛。作為國內(nèi)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的萬科集團,順應大勢,普降房價實乃情理之中的事。

  但是,王石的降價舉動,更多的還是一種商人順應時勢的精明營銷策略。正如萬科官方所言:“秉承快速開發(fā)快速銷售的策略,在市場調(diào)整到來之時,通過合理定價,實現(xiàn)快速調(diào)整。”

  而綜觀萬科近幾年的發(fā)展歷史,也大抵證明以上說法。根據(jù)媒體報道,萬科在2004年上海市場亢奮樂觀之時,就判斷到潛在的危險。于是從2004年底就開始調(diào)整,2005年一季度加快了長三角市場的推盤速度,得以在二季度的調(diào)整到來時,保持了較輕的“倉位”,而在2005年,在這樣一個房地產(chǎn)業(yè)“調(diào)控年”,萬科仍實現(xiàn)了52.3%的增長,其中上海的銷售增長83.6%。

  而這就透露出兩個重要信息:其一,萬科的降價舉措更多的是一種企業(yè)行為。從某種意義上說,王石就如中國樓市的巴菲特。追求商業(yè)利潤最大化永遠是企業(yè)的最大追求,萬科同樣如此。在政策調(diào)控時,套現(xiàn)獲利;調(diào)控一結束,又大肆入場。

  其二,萬科的降價舉措,只是樓市調(diào)控政策的一個方向標,我們切不可過分夸大其給樓市帶來的多米諾骨牌效應。事實上,當前追隨萬科降價者也有,但多為獲利出局或確實無力支撐者;更多的開發(fā)商選擇的卻是繼續(xù)堅守、捂盤,他們要么也如購房者一樣在靜觀政策其變,要么通過輿論力量促使政府調(diào)控力度趨緩,先前市場上流傳的諸如“限價房影響和諧”、“現(xiàn)在可以買房”等言論就是一個明證。

  因此,對于當前的購房者和開發(fā)商來說,買與不買,賣與不賣,最終還取決于政府的后期調(diào)控政策。倘若,政府表明調(diào)控目標已經(jīng)基本到位,那各大開發(fā)商就大可高枕無憂,安心捂盤了;倘若,政府調(diào)控還遠未結束,那無論萬科如何降價,購房者依然還會繼續(xù)觀望下去。而至于未來的政策走向究竟如何,其實看一看3月6日國家發(fā)展改革委公布的一組數(shù)據(jù),“調(diào)查顯示,1月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.3%,漲幅比上月高0.8個百分點;環(huán)比上漲0.3%,漲幅比上月高0.1個百分點”,問題似乎就不言自明了。

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