第30節(jié):‘投機(jī)‘別論(5)
作者:馬寧 23
系列專題:《中國(guó)頂級(jí)CEO的商道真經(jīng):黃光裕如是說》
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做一個(gè)企業(yè),以贏利為目的需要長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃,考慮的事情比較多。國(guó)美的地產(chǎn),相比于電器而言還有個(gè)發(fā)展周期,地產(chǎn)是我們的支柱行業(yè)之一,但它的崛起將晚于電器業(yè)。地產(chǎn)將向著更高品質(zhì)、更大規(guī)模發(fā)展,造出更多、更物有所值的房子。
對(duì)于黃光裕提倡的房地產(chǎn)業(yè)要"薄利多銷"的理念,國(guó)美內(nèi)部人士也很認(rèn)同。如鵬潤(rùn)地產(chǎn)CEO童淵說:"每個(gè)城市都有其房屋均價(jià),比如北京的均價(jià)是5800元,‘國(guó)美第一城‘的均價(jià)正好是這個(gè)數(shù)字,再加上性價(jià)比要高出10%~15%,通過低價(jià)戰(zhàn)略迅速銷售,迅速回籠資金。我們到任何一個(gè)城市都要仿照‘國(guó)美第一城‘的經(jīng)驗(yàn),開發(fā)均價(jià)房,即使該市的均價(jià)是2000元。"
"鵬潤(rùn)家園"是黃光裕投入四五年精力打造的第一個(gè)大型住宅項(xiàng)目,但中途卻兩次停售,每次一停七八個(gè)月。人們對(duì)其中的原因甚為不解,對(duì)此黃光裕解釋道:
不賣,就是想使小區(qū)有更好的形象,使消費(fèi)者買起來放心。
房地產(chǎn)在做的過程里,要做出一個(gè)好品牌,實(shí)際上有很多方面需要互動(dòng),我們正在充分運(yùn)用我們的策略和資源。我們不會(huì)因?yàn)槭蹣峭V苟V构こ?,因?yàn)槲覀儾皇强抠u樓的錢來蓋樓的,從經(jīng)營(yíng)和投資的角度來講,這一點(diǎn)是非常明確的。我們?cè)撋w樓蓋樓,該賣樓賣樓,這是兩個(gè)層面,沒有太緊密的聯(lián)系。
黃光裕的做法的確不同于許多主要依靠銀行貸款的房地產(chǎn)開發(fā)商,他說:
賣圖紙、預(yù)售,還沒開始動(dòng)工就開始賣,我們基本上不太用這種方法。我們跟他們的性質(zhì)還是不太相同。一是我們房子比較好,二是我們不急于回籠資金,三是我們大部分賣的是現(xiàn)房,期房賣得不多,我們對(duì)期房有所控制。
鵬潤(rùn)房地產(chǎn)公司下面設(shè)有建筑公司、設(shè)計(jì)部門、銷售公司、物業(yè)管理公司,還有在房地產(chǎn)公司底下的各種配套企業(yè)。黃光裕采取的是一條龍式的開發(fā)理念,把每一個(gè)環(huán)節(jié)連起來,他給出的理由是:
我發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)分得很細(xì),最起碼從大塊來講,分為投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、物業(yè)管理,需要很多人充當(dāng)投資商或開發(fā)商或者投資加開發(fā)商等角色,這里面就產(chǎn)生了很多斷層,有人以為有了錢自己就可以搞房地產(chǎn),可以當(dāng)投資商,有人以為懂得跑手續(xù)或者怎么辦就可以當(dāng)開發(fā)商,但其實(shí)他們根本不理解這個(gè)行業(yè)。古語(yǔ)說,土木不可輕動(dòng),他們無(wú)法真正理解錢多的問題,它里面非常復(fù)雜,假如不懂的話,就會(huì)造成價(jià)格過高,在市場(chǎng)上賣不動(dòng),而工期把握不住就會(huì)加長(zhǎng)投資期;假如不懂規(guī)劃,憑想象買這塊地,等規(guī)劃下來,投資多沒問題,投資少了,就完了;假如不懂銷售,你想當(dāng)然地說這地方肯定賣得出去,你銷售不動(dòng),不懂客戶的意愿、需求,這些信息反饋不回來,這樓就可能出現(xiàn)設(shè)計(jì)錯(cuò)誤,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說這幾種斷層都有可能致命……
所以搞房產(chǎn)開發(fā),要有很多很多補(bǔ)救的點(diǎn),要想到很多很多特殊情況,你再來做。不是說你算好一筆賬就行,一筆賬是絕對(duì)解決不了問題的。這就是說,既要為以后做儲(chǔ)備又要不影響你現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)。將來你若真是出了問題,你用不了這么多補(bǔ)救的點(diǎn)就能把這個(gè)問題解決,你預(yù)備的點(diǎn)要綽綽有余,這時(shí)候你才安全。
國(guó)美從2005年開始大舉進(jìn)攻房地產(chǎn),一下子推出了四家開發(fā)公司:鵬潤(rùn)地產(chǎn)、國(guó)美置業(yè)、尊爵地產(chǎn)、明天地產(chǎn)。國(guó)美同時(shí)從事民用住宅的開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)方面的開發(fā)。
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