無論我在房地產(chǎn)總裁班和MBA班講課還是業(yè)內(nèi)朋友見面，總有人會問“張老師，我現(xiàn)在急缺幾千萬（或幾個億），能否幫忙融資？”當然我會非常樂意幫助，也有許多成功的案例。

與此同時，我也一直認為房地產(chǎn)企業(yè)融資是戰(zhàn)略問題。如果認為自己企業(yè)缺錢的時候去融資，可能出現(xiàn)非常被動的局面，有時這無意間要求別人雪中送炭。

如果承認房地產(chǎn)企業(yè)融資是戰(zhàn)略問題，那在企業(yè)正常發(fā)展階段就開始布局企業(yè)的融資計劃和企業(yè)資本結構，這樣可以使企業(yè)有較好的股權和債權比例等，對企業(yè)的中長期健康成長有利，也會很大程度避免臨時抱佛腳事情發(fā)生。

    以各種不同方式獲得一塊土地，然后銀行貸款、建房和銷售的日子，對剛起步的企業(yè)還有一定吸引力，但對一個成熟的房地產(chǎn)企業(yè)，這些已不是進一步發(fā)展的最關鍵因素了。而盡早和合理地制定企業(yè)的融資計劃和優(yōu)化企業(yè)的資本結構，將成為房地產(chǎn)企業(yè)長期健康發(fā)展的最關鍵因素之一。值得注意的是近年來，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)（特別是發(fā)展到一定規(guī)模的）董事會或老總意識到了企業(yè)融資與投資一樣都是戰(zhàn)略問題。

 

房地產(chǎn)企業(yè)融資和資本結構

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，與融資緊密相連。房地產(chǎn)融資就是房地產(chǎn)資金的融通，是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切結合的產(chǎn)物。房地產(chǎn)融資也是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列融資活動的總稱。確實房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開資金的有力支持，房地產(chǎn)的運行與房地產(chǎn)融資息息相關，也可以說房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)與金融業(yè)相結合形成的。譬如，根據(jù)房地產(chǎn)生產(chǎn)和經(jīng)營的特點，房地產(chǎn)的發(fā)展不僅要靠自身的積累而且要依靠社會資金的支持，即房地產(chǎn)資金循環(huán)不僅要依靠自身資金循環(huán)來支持和擴大本身的生產(chǎn)經(jīng)營，而且要吸收社會資金，利用社會資金力量擴大自身資金循環(huán)規(guī)模和加快資金周轉(zhuǎn)速度，以擴大再生產(chǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)融資也是一門應用性很強的學科，其內(nèi)容包括銀行及其他金融機構為房地產(chǎn)開發(fā)和流通領域提供各種金融服務，它研究房地產(chǎn)經(jīng)濟領域內(nèi)信貸資金運動及其規(guī)律性。我們可以運用有效的金融工具，籌集和融通房地產(chǎn)企業(yè)資金，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金的良性循環(huán)，使房地產(chǎn)業(yè)與金融協(xié)調(diào)發(fā)展，從而帶動整個社會經(jīng)濟的發(fā)展。

在許多西方發(fā)達國家，房地產(chǎn)企業(yè)融資有很多年的發(fā)展和創(chuàng)新，已經(jīng)摸索出了較成熟的方法；它的具體內(nèi)容有：房地產(chǎn)公司貸款、房地產(chǎn)股票與債券、房地產(chǎn)投資基金（包括上市的和私募房地產(chǎn)投資信托基金及其它私募房地產(chǎn)投資基金）、房地產(chǎn)夾層融資、股權轉(zhuǎn)讓和其它各種基金(包括退休基金和保險基金)等。

房地產(chǎn)企業(yè)融資不論是房地產(chǎn)公司融資和房地產(chǎn)項目融資，資金渠道可以有很多，但是資金性質(zhì)無非兩類，即股權和債權。一類是項目不必償還的資金，即股權資本；另一類是項目必須連本帶息償還的資金，即債權資金。事實上也存在股轉(zhuǎn)債和債轉(zhuǎn)股資金，通常也可以將其歸入股權或特指的私募股權。

而房地產(chǎn)企業(yè)股權和債權可以企業(yè)資本結構角度來探討。企業(yè)資本結構是指企業(yè)各種長期資金來源的構成和比例關系；長期資本來源包括長期債權資本和權益資本，因此資本結構通常是指企業(yè)長期債務資本與權益資本的結構和比例關系。最優(yōu)資本結構是指通過合理的長期債務資本和權益資本分配增加所有者的財富，能使企業(yè)價值最大化。

 

房地產(chǎn)項目開發(fā)資金鏈

房地產(chǎn)項目開發(fā)資金鏈是指在房地產(chǎn)項目開發(fā)的不同階段資金的表現(xiàn)方式和資金的來源，通俗講就是企業(yè)生存和發(fā)展的血液。

在前幾年宏觀調(diào)控前，銀行貸款較松，全國許多地區(qū)的開發(fā)商只要支付了土地款，有的甚至于還未支付完土地款，銀行就可以發(fā)放貸款；這樣許多開發(fā)商只擁有項目投資總額的10-30%就可以啟動項目，在市場好的情況下，一般都能獲利，且出現(xiàn)自由資金越少，資金回報越高的情況。

房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金，主要有三個階段：買地階段、建設階段和銷售階段。這三個階段都存在房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的可能，譬如：

1．買地階段。目前國家規(guī)定：對項目資本金(所有者權益)比例達不到35%（注：現(xiàn)在普通商品房的開發(fā)達到20%或以上就可以了）或未取得土地使用權證書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款或其他貸款科目發(fā)放；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。這些規(guī)定提高了開發(fā)貸款的難度，如達不到要求，銀行拒絕發(fā)放貸款。防止這一問題，是企業(yè)不要盲目擴張發(fā)展，及時引入新的合作伙伴來增加自有資金等。

2．建設階段。從前期、設計、施工到政府相關收費，一個環(huán)節(jié)無力支付，可能導致項目停工等；要防止這一問題，應對資金安排包括自有資金、銀行開發(fā)貸款及項目的預售有一個合理的預期等。

3．銷售階段。如出現(xiàn)銷售速度緩慢的現(xiàn)象，就造成資金回籠慢，甚至于很長一段時間支出大于收入。防止這一問題，要對市場的把握和有一個合理的預期，更要有及時的應變措施；譬如在市場情況疲軟或不明朗且企業(yè)資金可能短缺的情況下，可以采用部分優(yōu)惠和跌價促銷的方式等。

 

全球和我國房地產(chǎn)融資市場比較

正如前面提及房地產(chǎn)企業(yè)融資的資金性質(zhì)無非兩類，即股權和債權。首先我們通過圖1、圖2和表1列出全球房地產(chǎn)資金資本市場（注：指全球各國在海外資本市場的房地產(chǎn)資金總和）和我國房地產(chǎn)資本市場中，我們可以發(fā)現(xiàn)：

l         這些市場上市股權、私募股權、上市債權和私募債權的比例關系。請注意這里指的私募，可以歸納為非上市的債權和股權融資產(chǎn)品；

l         我國上市股權和上市債權比例極低；

l         上市股權中的房地產(chǎn)投資信托基金在我國還沒有；

l         上市債權中的房地產(chǎn)抵押證券產(chǎn)品在我國也幾乎沒有；

l         我國私募股權的組成部分內(nèi)容不明確。譬如退休基金,保險基金和私募基金在我國還不允許直接投資房地產(chǎn)；

l         我國私募債權幾乎純粹依賴商業(yè)銀行，國外私募債權大部分已證券化。

 

圖1 全球房地產(chǎn)資金流動量  

 

圖2 中國房地產(chǎn)資本市場

 

表1 全球和中國房地產(chǎn)資本市場比較

 

由于美國次貸危機的在2008年9月大規(guī)模爆發(fā)，之后也引起全球金融危機，這使得西方的金融體系受到了很大的挑戰(zhàn)；但不能否認半個多世紀以來在許多西方發(fā)達國家已經(jīng)摸索出了較成熟的房地產(chǎn)企業(yè)融資方法。

長期以來，我國的資本市場一直在以一種不太協(xié)調(diào)的結構發(fā)展。譬如，一般來說，較好的公司的資本結構中，債務首先占有一定的比例，其次要有短、中和長期債務。債務過高會增加公司的流動性和破產(chǎn)風險；債務過低則表明資金運用效率偏低；而在債務中，短、中和長期債務也要有個適合的比例。相對而言股權資金過高資金運用效率偏低，股權資金過低存在破產(chǎn)風險。因此，在保證公司財務穩(wěn)健的情況下，根據(jù)公司的類型選擇不同比例的股權和債權，有利于公司財務杠桿的良好運用，從而能為公司股東謀求收益最大化。

譬如我國上市房地產(chǎn)企業(yè)平均負債率較高，接近60%，且具體負債率水平差別較大。個別公司負債率超過100%，多家公司負債率低于100%但超過80%；這些高負債公司存在很高和相當高的破產(chǎn)風險。

 

房地產(chǎn)企業(yè)融資戰(zhàn)略需要與時俱進

我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道少，與我國沒有形成完整的房地產(chǎn)金融體系有密切聯(lián)系。而完整的房地產(chǎn)金融體系，應包括多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品和市場并應該會對整個房地產(chǎn)和金融市場起到積極正面的作用。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持。房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)額巨大，投資回收周期較長，占用的資金及支付的利息多，企業(yè)的自我積累根本常常很難保證連續(xù)投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業(yè)就可能發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難甚至發(fā)生財務危機。

事實上2000年以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資相繼涌現(xiàn)自有資金加上信托計劃融資方式、股權融資加上銀行貸款融資方式、發(fā)行企業(yè)和公司債券方式等融資模式。為了適應新形勢的變化，房地產(chǎn)業(yè)應有多種融資方式，包括房地產(chǎn)投資信托基金、私募基金、企業(yè)上市和債券融資等，即我國房地產(chǎn)企業(yè)融資應走正融資模式多元化之路。

值得欣慰的是，政府也意識到和重視發(fā)展確實需要多元化和多層次的資本市場的融資渠道的重要性；僅從2006年以來，我國已陸續(xù)開展了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的立法和試點。特別在當前國際和國內(nèi)經(jīng)濟包括房地產(chǎn)市場形勢嚴峻的情況下，2008年底國家陸續(xù)出臺了一些重要政策措施。譬如2008年12月３日由國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議上研究確定了金融促進經(jīng)濟發(fā)展的政策措施，其中第五條是“創(chuàng)新融資方式，通過并購貸款、房地產(chǎn)信托投資基金、股權投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道”。

房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)自己企業(yè)實際情況和目前形勢做出合理的融資戰(zhàn)略決策，盡可能在企業(yè)健康發(fā)展階段考慮和實施融資計劃，這樣無論是股權還是債券融資，融資成本都會較企業(yè)出現(xiàn)財務困難時低，這樣就為企業(yè)資本結構最優(yōu)化和未來利潤最大化打下扎實的基礎。

擴展閱讀

版權聲明：