上海市2007年12月24日發(fā)布的《貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見的實(shí)施意見》(下稱《意見》)稱：上海市房地、發(fā)展改革、公安等部門，將研究制訂以居住證制度為核心的來滬人員購(gòu)房政策，合理引導(dǎo)跨地區(qū)購(gòu)房。不過，上海市房屋土地資源管理局有關(guān)人士前日對(duì)本報(bào)表示，目前該方案尚在研究之中，還沒有具體實(shí)施辦法，也沒有時(shí)間表。

　　我們認(rèn)為，將外地居民購(gòu)房與居住證掛鉤，這一政策擬定的主要依據(jù)來自于相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：2007年1－11月上海共成交一、二手商品住宅36.71萬套，其中外地人購(gòu)買了6.12萬套，占總數(shù)的16.66%。在如此背景之下，以居住證限制外地居民購(gòu)房將對(duì)穩(wěn)定上海樓市起到重要影響。

　　上起中央最高決策層，下至地方政府執(zhí)行機(jī)構(gòu)，均已將穩(wěn)定房市作為2008年重要政策目標(biāo)，因而頻推政策促動(dòng)2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)當(dāng)屬情理之中。但是需要看到的是，國(guó)家對(duì)房市調(diào)控的基本思路已經(jīng)非常明確，就是通過完善居民的社會(huì)住房保障制度，使不同收入階層的居民都能得到相應(yīng)的住房安排。也就是說，房市調(diào)控的重點(diǎn)是保障供給，那么，通過帶有地域歧視嫌疑的政策來抑制外地居民的需求，是否能起到有效穩(wěn)定上海樓市的作用呢？

　　事實(shí)上，外地購(gòu)房者不能與外地炒房者等同，本地購(gòu)房者亦不可與自住購(gòu)房者一視同仁。許多在上海各行各業(yè)工作的外地居民同樣為上海的建設(shè)做出了巨大的貢獻(xiàn)，通過居住證剝奪其在上海的購(gòu)房權(quán)利于情于理均有不合。而上海本地居民，包括擁有居住證的外地居民中，可能確實(shí)存在眾多的炒房食利階層。單純通過居住證限制購(gòu)房就能穩(wěn)定上海樓市的漲勢(shì)，這在實(shí)際地操作中會(huì)遇到諸多難題。

　　此外，限制沒有上海居住證的外地居民購(gòu)房從表面上看似乎能直接堵塞類似“溫州炒房團(tuán)”之類炒房組織的入侵，但卻未能動(dòng)態(tài)地看待外地炒房者的博弈能力。須知，各地的炒房團(tuán)并非指每個(gè)炒房者都親自加入到炒房大軍之中，而大部分是通過其代理人進(jìn)行集中交易。如此一來，該項(xiàng)政策出臺(tái)之后，沒有上海居住證的外地炒房者僅需假手具有本地居留權(quán)的炒房者即可繼續(xù)炒作樓市，從而影響該項(xiàng)政策的效力。

　　從目前來看，中央已將完善社會(huì)住房保障制度作為一項(xiàng)社會(huì)基本制度推行，其與樓市價(jià)格調(diào)控的目標(biāo)并行不悖。從上海目前高達(dá)數(shù)十倍的房?jī)r(jià)與普通居民收入之比來看，短期內(nèi)依靠樓價(jià)下調(diào)來實(shí)現(xiàn)購(gòu)房自住恐怕仍將是空中樓閣，畢竟目前上海樓市的價(jià)格受制于本身土地價(jià)格和房屋造價(jià)，不可能出現(xiàn)大幅回落。因而上海市政府未來對(duì)房地產(chǎn)的政策走向應(yīng)集中于保障中低收入階層的基本住房保障需求，也即中央三令五申強(qiáng)調(diào)的加強(qiáng)廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房的供給，而非將壓住商品房?jī)r(jià)格作為主要政策目標(biāo)。

　　令人稍感欣喜的是，《意見》也突出強(qiáng)調(diào)了廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和交易的具體實(shí)施措施，同時(shí)提出將在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等外地務(wù)工人員集中的區(qū)域建造集體公寓出租，以滿足外來務(wù)工者的短期居住需求。房產(chǎn)調(diào)控不可不為，但需要明確的是，調(diào)控的精髓依然是市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，政府的歸政府。抑制房市的過度需求，主要應(yīng)該通過稅收、利率政策，簡(jiǎn)單地通過行政手段抑制需求，將居住證與購(gòu)房權(quán)力相結(jié)合，可能在政策推廣和操作層面上較易實(shí)現(xiàn)，但是在具體的政策收效上卻很難得到有力的保證，還可能使外地人士對(duì)上海形成不開放、歧視外地人、保守等負(fù)面印象，不可不察。要有效地穩(wěn)定上海樓市的走勢(shì)，只有秉承中央完善居民住房保障制度的精神，最大限度地滿足各類居民的住房需求，如為低收入階層提供廉租房；中低收入階層購(gòu)買國(guó)家補(bǔ)貼的經(jīng)濟(jì)適用房；具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中高收入階層購(gòu)買一般商品房等等。如此令各階層人士能各取所需，各得其所，市場(chǎng)亦不失活力，才是我們真正的目標(biāo)。

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