2010年中國房地產(chǎn)市場開局火爆得出人意料，為中國經(jīng)濟“最復雜的一年”平添了更多不確定性因素。遏制房價過快上漲，已經(jīng)成為官員、學者、媒體乃至全社會的共識。經(jīng)驗表明，收緊銀根、提高利率是比較有效的辦法，但是經(jīng)濟復蘇成果還需要鞏固，又不能操之過急，真是左右為難。

筆者認為，破解房地產(chǎn)困局，不一定非用貨幣政策工具不可，還有一個重型武器沒有投入使用，那就是住房公積金。假如住房公積金的威力得到充分發(fā)揮，中國樓市將獲得一枚定海神針。

六不像：有限選擇獨具優(yōu)勢

根據(jù)《住房公積金管理條例》的定義，住房公積金是指單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。通俗說來，住房公積金的特點是“六不像”。

從所有權(quán)的角度看，住房公積金不完全是工資。住房公積金已經(jīng)成為單位用工成本的一部分，單位所資助的那資金，其實是“羊毛出在羊身上”。但是住房公積金被代扣代繳，強制儲蓄，只能用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個人不得挪作他用。

從強制福利的角度看，住房公積金不完全是社?；稹Ｉ鐣Ｕ辖y(tǒng)籌基金以滿足看病和養(yǎng)老需要為目的，不能返還，在客觀上分散了個人風險，屬于轉(zhuǎn)移支付。而住房公積金雖然也具有強制性、福利性、互助性，但是在職工離退休、出國定居等情況下可一次性提取繳存的余額及利息。

從使用范圍的角度看，住房公積金不完全是人民幣。住房公積金在用途、時間和地區(qū)等方面存在一定限制，比如公積金帳號需連續(xù)繳存12月以上、不能跨城市購房、有最高貸款限額等，而且每個城市的條件不盡相同。因此，住房公積金更像一種可以儲存的、記名的消費券。

從交易條件的角度看，住房公積金不完全是訂金。雖然被指定了用途，算預付訂金，但是住房公積金并沒有構(gòu)成一個具體的買房合同，在交易對象、產(chǎn)品類型、成交價格等方面具有更多的選擇，體現(xiàn)了一種有限選擇權(quán)，更像規(guī)模需求模式的消費儲蓄。

從利息收益的角度看，住房公積金又不完全是儲蓄存款。除了存款利率的差異以外，在銀行進行存款，儲戶可根據(jù)自己的需要自由選擇活期、整存整取、通知存款、教育儲蓄等形式，而住房公積金只有在進行特定消費或者最終返還時，才可以按相關(guān)條件支取本金和利息。

從貸款方式的角度看，住房公積金不完全是住房按揭。普通金融機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款對象是具有完全民事行為能力的自然人，貸款額度不得超過總房價的80％，而住房公積金貸款對象必須是繳存人，貸款額度的上限相對較低，手續(xù)相對復雜，但是利率有一定優(yōu)惠。

住房公積金?？顚Ｓ茫泿诺倪x擇權(quán)受到了一定限制，應(yīng)該得到一定補償，這個補償是因為規(guī)模需求而產(chǎn)生的，也就是貨現(xiàn)率（對放棄儲蓄行為或選擇特定消費的一種補償）。有限選擇權(quán)雖然有限，但是已經(jīng)相對充分。畢竟住房是人人都需要的基本生活條件，而且工作生活在北京的職工，人民幣的選擇權(quán)（購買任一城市的住房或其他商品與服務(wù)）被浪費了一部分，即使考慮到投資，在每座城市都購買若干住房也不現(xiàn)實，所以犧牲少量工資的部分選擇權(quán)換取一定優(yōu)惠，是可行的。

運用住房公積金解決高房價問題，有兩種思路，一個是定位于市場化的住房金融手段，通過貨現(xiàn)率平抑高房價，以售為主。一個是定位于福利性的住房保障手段，大力推廣廉租房和部分產(chǎn)權(quán)房，租售并舉。

減震器：貨現(xiàn)率平抑高房價

房價上漲是因為需求旺盛，這些需求中有的是消費（自?。?，有的是投機（炒房），市場本身很難辨別清楚，因為大家都使用不記名的人民幣。而住房公積金的使用者是上班族，正是住房剛性需求的主體，多半屬于“夾心層”，既買不起商品房又達不到申購經(jīng)濟適用住房條件。

只有把消費和投機區(qū)別開來，才能保護消費需求、抑制投機需求。不管是城市原住民，還是外來務(wù)工人員，只要你在這里工作和納稅，就應(yīng)該被保護，能夠買得起一套自住的房子。如果是非上班族以投資甚至投機為目的購房，就不受保護，需要自己拿人民幣到市場上去拼，因為他已經(jīng)有足夠的實力。

舉例來說，當住房市場價每平方米6000元時，如果消費者的貨現(xiàn)率為20%，那么購房者5000元住房公積金可當作6000（5000×120%）元使用。假如房價漲到每平方米10000元，將公積金貨現(xiàn)率調(diào)高到100%，購房者還是5000元住房公積金，可當作10000元使用，房價的瘋狂漲幅將與首套自住公積金購房者無關(guān)。如果接盤的剛需沒有了，炒家風險大增，也將失去投機動力。

而且，調(diào)控住房公積金的貨現(xiàn)率具有更大的靈活性和針對性。比如北京希望鼓勵豐臺、順義建立新城，不希望海淀地區(qū)居民更多增加，在制定貨現(xiàn)率時，可規(guī)定豐臺、順義的優(yōu)惠率為25%，而海淀為15%。具體貨現(xiàn)率數(shù)值可以由中央統(tǒng)一規(guī)定，也可以由地方自行規(guī)定，甚至開發(fā)商自己也可以組織起來，專為住房公積金打折。

現(xiàn)在的問題是，住房公積金的貨現(xiàn)率還不夠理想。當前住房公積金貸款利率（3.87%）跟商業(yè)貸款的利率（七折后為4.15%）相差無幾。如果100萬元的房款，首付20萬元，其余80萬元貸款20年，公積金貸款只優(yōu)惠了3萬元左右，考慮到利息支出，折扣還不到九七折。一個大學生剛參加工作就開始繳納住房公積金，可能要等畢業(yè)5年后才結(jié)婚買房，相當于提前5年掏出真金白銀團購，拿到的折扣應(yīng)該以10%為單位。

貨現(xiàn)率的資金來源在哪里呢？第一個來源是開發(fā)商，由于獲得規(guī)模需求而減少了生產(chǎn)、營銷等經(jīng)營成本，理所當然要付出一定優(yōu)惠作為代價。第二個來源是地方政府，通過退稅、補貼、退還部分土地出讓金等方式，針對性地補貼給目標消費者。第三個來源是住房公積金賬戶的投資收益。

近年來我國住房公積金規(guī)模迅速擴大，但是收益率明顯偏低。全國住房公積金繳存余額截至2008年年末已經(jīng)超過1.2萬億元，而2008年的收益率只有1.4％的水平，遠遠低于同期銀行的存款利率和國債。其主要原因是投資渠道單一狹窄，因此有必要重啟對公貸款（比如支持棚戶區(qū)改造、地方公用房建設(shè)等），獲取利息收入（利率應(yīng)高于個人貸款），同時賦予一定的資本市場進入權(quán)限。當然，作為事業(yè)單位，各地住房公積金管理中心從事金融業(yè)務(wù)的難度很大，可能需要進行組織體系再造并加強監(jiān)管，或者將投資業(yè)務(wù)外包給專業(yè)金融機構(gòu)。

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