房地產估價課件－收益法

第4章 收益法
目的和要求：熟悉收益法的基本原理，凈收益的求取，掌握收益法的計算公式和資本化率的求取方法。
內容：收益法的基本原理，收益法的計算公式，凈收益，資本化率，收益法總結和運用舉例。
重點與難點：收益法的計算公式和資本化率的求取方法。

4.1·基本原理
4.1.1　概念
　　收益法（income approach），又稱收益資本化法、收益現值法、收益還原法，是將房地產預期未來各年的正常純收益以適當的資本化率折現求和（資本化），求取估價對象在一定估價時點、一定產權狀態(tài)下價格的一種估價方法?！　?
　　

4.1.2　理論依據
　　　效用價值論－－－房地產投資的預期收益原理

4.1.3　估價公式
1）基本公式

2）常用公式：
　　假設：房地產未來各年的純收益相等，即 a1=a2=a3=…..ai=a；
　　　　　房地產未來各年的資本化率相等,即r1=r2=r3=…..ri=r。
　

3）變形公式
　　

4.1.4　方法特點與適用范圍
1）方法特點
　理論性強；
　方法中收益與價格的關系反映了房地產市場的租金與售價的關系；
　收益法評估結果的正確性依賴于純收益與資本化率兩個參數。
2）適用范圍：
　適用于有收益或潛在收益的房地產。

4.2　純收益
4.2.1　純收益的概念
　　　房地產純收益（net income）是指僅由房地產這一生產要素而產生的業(yè)主可以自由支配的收益。

4.2.2　純收益的計算
　純收益＝總收入（潛在毛收入）－空置等造成的收入損失－經營過程中的正常運營費用
　潛在毛收入
　有效毛收入
　運營費用
　純收益

1）經租型房地產
　潛在毛收入：房地產出租所收取的全部　　　　　　租金收益
　經營費用：管理費、維修費、保險費、　　　　稅費、地租（土地使用費）等

2）經營型房地產
　潛在毛收入：該房地產在經營過程中所產生的全部收益，與經營單位一年的全部銷售收入不同。
　運營費用：銷售成本、經營費用、銷售稅金及附加、管理費、財務費和利潤

3）生產型房地產
　潛在毛收入：該房地產在生產過程中所產生的全部收益，與生產單位一年的全部銷售收入不同。
　運營費用：生產成本、產品銷售費用、經營管理費用、銷售稅金及附加、財務費用及營業(yè)利潤。

4）綜合性房地產
　
　分別測算，相加而得

4.3　資本化率
4.3.1　資本化率的概念
　資本化率（capitalization rate）是將房地產的純收益轉換為價值的比率。
　　


4.3.2　資本化率的重要性
　
　


4.3.3 資本化率的種類及其關系
1）土地資本化率（rL）：是指僅由土地所產生的純收益具有相同風險的資本投資收益率。
2）建筑物資本化率（rB）：是指僅由建筑物所產生的純收益具有相同風險的資本投資收益率。


3）綜合資本化率（r0）：是指土地和建筑物共同所產生的純收益具有相同風險的資本投資收益率。
　　　 　rLVL+rBVB
r0=
VL+VB



4.3.4 資本化率的確定
1）利率說
　　　　　　一年期定期存款利率
實質利率＝　　　　　　　　　　　×（1-10％）
　　　　　　　　　物價指數



2）風險調整法

資本化率＝安全利率＋風險調整值
　　
不同風險下的資本化率

　　　　　　　　　　　　　　　　　　



3）收益率排序法
　　收
　　益　　資本化率
　　率　　應落的區(qū)域


　　　　　　　投資類型及其風險
　　　
　　　　　

4）市場法
　依據公式　　　　a
　　　　　　V＝
r

　　　　
比較案例及其相關資料








估價對象資本化率＝
（10.6+11.7+10.9+11.2+11.6）/5=11.2%

　

　　　
　

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